导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zh网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言ōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言