万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗strong>

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？